За последние месяцы пандемии разве что только Земля не перестала вертеться вокруг своей оси, остальная деятельность на планете была поставлена на паузу. Последствия этой паузы губительны для национальной экономики, и больше всего, конечно же, пострадали малые и средние предприниматели.
У многих бизнесы держались на удачной аренде помещения: с точки зрения арендной ставки или же выгодности расположения. В этой статье мы рассмотрим, какие последствия ожидают рынок аренды нежилой недвижимости, поговорим о спорах вокруг арендных отношений.
Какие меры поддержки предпринимателей приняты в отношении аренды нежилых помещений
Как и решение об отправке все страны в оплачиваемый отпуск за счет работодателей, поддержка в области арендных отношений местами весьма спорна и непрозрачна.
Принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», статья 19 которого обязывает арендодателей заключить дополнительные соглашения с арендаторами, с которыми договоры уже заключены на момент вступления в силу указанного закона, об отсрочке арендных платежей.
Также, арендатор имеет право на уменьшение арендной платы за те периоды 2020 года, когда пользование арендованными нежилыми помещениями было невозможно осуществить.
Все это касается режимов чрезвычайной ситуации и режима повышенной готовности, который, к примеру, в Москве введен Указом Мэра Москвы № 12-УМ от 05 марта 2020 года.
То есть, арендаторы действительно имеют право на отсрочку платежей, но с оговоркой:
Требования к условиям и сроком такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Так что, на момент написания этой статьи, арендаторы имеют право лишь снижение ставки арендной платы за те периоды, когда недвижимым имуществом невозможно было воспользоваться. Очевидно, что снижать придется в судебном порядке, а сумму снижения установит суд исходя из судебной практики, которая будет складываться в каждом конкретном регионе по-своему и весьма постепенно.
Форс-мажор в арендных отношениях
О форс-мажоре уже говорилось на страницах этого сайта. Теперь давайте в частности рассмотрим, что нужно понимать о форс-мажоре применительно к арендным отношениям.
- Необходимо четко понимать, что форс-мажор — это не про основные обязательства, а про ответственность за их неисполнение. То есть, если арендатор обязан оплачивать арендную плату, то это обязательство никуда не денется. Штрафы и пени за просрочку — да, при том, что форс-мажор необходимо будет доказать.
- Форс-мажор работает не только в сторону арендатора, но и в сторону арендодателя. По любому договору аренды арендодатель обязуется обеспечить арендатору беспрепятственное пользование нежилым помещением. Следовательно, поскольку в режиме ЧС или повышенной готовности арендодатель не имеет в полной мере возможности исполнить данное обязательство, при доказанном форс-мажоре он освобождается от договорной ответственности. То есть, палка о двух концах, о чем большинство арендаторов не догадываются.
- Форс-мажорные обстоятельства требуют формальной фиксации со стороны арендатора. Неуведомление арендодателя (кредитора по арендной плате) арендатором (должником по арендной плате) о факте форс-мажора может повлечь за собой законное требование о возмещении причиненных убытков.
Стоит отметить, что в любой ситуации, когда стороны не могут договориться добровольно, от ответственности в случае наступления форс-мажора любую из сторон может освободить только суд.
Изменение и расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
Для самых смелых, ловких, умелых, есть статья 451 ГК РФ, которую имеет смысл привести здесь полностью:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
О чем статья. Статья о том, что именно изменение договора допускается:
- По решению суда.
- В исключительных случаях.
- Когда расторжение договора противоречит общественным интересам (кто бы знал, что это такое).
- Либо повлечет для сторон (не для одной из сторон) ущерб.
Возможность доказывания подпункта 3 пункта 2 статьи в случае необходимости расторжения я оставлю без комментариев, поскольку это сложно до невозможности в 99% случаев.
Так что, как видите, изменение и расторжение договора аренды по 451 ГК РФ возможно, опять же, только в суде, и крайне труднореализуемо.
Выводы и прогноз
Общий вывод из вышесказанного — в том, что начинать решать арендные вопросы надо уже сейчас, поскольку грамотное досудебное оформление и защиту своих прав необходимо начинать в период форс-мажора, а не после него.
Суды и адвокаты захлебнутся спорами вокруг аренды нежилых помещений, поскольку в любых ситуациях доказывать те или иные обстоятельства предстоит именно в судах.
В ряде случаев можно будет применить медиацию, но, в любом случае, это не отменяет грамотного оформления арендных отношений в период форс-мажора.
Так что обращайтесь и за тем, и за другим уже сейчас. Потом будет поздно.
Всегда ваш,
Адвокат Лавренов
