Данную статью я не могу назвать мануалом к самостоятельным действиям, слишком уж много вариаций встречается при проверке недвижимости перед покупкой, подоплека которых доступна к пониманию только опытным юристам.
Однако, руководствуясь нижеследующим, вы сможете, по-крайней мере, проверить на вшивость оказывающего вам услугу по проверке недвижимости юриста и качество самой услуги. Поскольку в последнее время я сталкиваюсь с огромным количеством случаев рвачества и недобросовестного оказания услуг юристами в этой области. К моему сожалению.
Итак, нам надо купить квартиру или земельный участок, и мы хотим избежать проблем впоследствии. Для этого нам придется проверить целый ряд показателей, которые условно можно подразделить на:
- Проверка объекта (недвижимости).
- Проверка субъекта (самого продавца).
В этой статье будем говорить только лишь о прямой купле-продажи, без всяких ДДУ или уступок. И только о покупке у продавца-физического лица, поскольку при покупке у юридических лиц факторов риска гораздо больше, и я не уверен, что вообще имеет смысл писать об этом трактат.
Проверка объекта недвижимости перед покупкой
Поскольку право собственности и обременения на недвижимое имущество в РФ подлежат государственной регистрации, для проверки квартиры или земельного участка перед покупкой необходимо руководствоваться информацией из выписок из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Выписки доступны онлайн при оплате небольшой госпошлины. На момент написания данной статьи доступны следующие варианты выписок из ЕГРН на объекты недвижимости:
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.
- Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
- Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.
- Кадастровый план территории из ЕГРН.
Для быстрой базовой первоначальной проверки на вшивость продавца при покупке земельного участка можно использовать публичную карту Росреестра, которая позволяет быстро сравнить информацию о том, что вам собираются продать с информацией из ЕГРН. Там мало данных, но сопоставить на карте всегда полезно.
Исходя из информации, получаемой из указанных выше выписок, можно сделать следующие выводы:
- О законности самого права собственности продавца, прежде всего.
- О наличии/отсутствии обременений и ограничений прав (ипотека, как, наверное, самый распространенный вариант).
- О наличии/отсутствии сервитутов (сервитут — это права третьих лиц ограниченно пользоваться вашим земельным участком. К примеру, если единственная дорога к участку соседей лежит через ваш участок. Или же если вы стали счастливым владельцем единственного в деревне работающего колодца с водой).
- О цепочке собственников квартиры или земельного участка. Этим пунктом часто пренебрегают. Между тем, информация о цепочке собственников очень важна, поскольку дает возможность делать выводы о возможном признании договора недействительным в будущем.
- Другая информация, которая может повлиять на решение о совершении покупки или же об отказе от нее.
Проверка продавца перед покупкой недвижимости
Проверкой субъекта ни в коем случае не стоит пренебрегать, поскольку это, как выбор полового партнера в современном мире. Его проблемы в считанные секунды могут стать вашими. Поэтому надо проводить скрупулезный (юридический) анализ.
- Информацию о сроке, в течение которого объект недвижимости принадлежит продавцу, и основаниях этого права собственности, можно найти в упомянутых уже выписках из ЕГРН.
- О наличии в отношении продавца судебных разбирательств в общем виде можно узнать из соответствующих электронных картотек районных судов (к примеру, для Москвы).
- О признаках несостоятельности (банкротства) продавца можно узнать из Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
- Узнать, является ли продавец-физическое лицо индивидуальным предпринимателем, с последующей проверкой через картотеку дел арбитражных судов (АС г. Москвы).
- Проверка паспорта продавца на действительность, исходя из базы данных МВД России.
Указанные электронные базы могут дать довольно много информации к размышлению и повлиять на решение о покупке недвижимости или же об отказе от нее.
Также, опираясь на указанную выше информацию, вы поймете уровень юридического заключения, передаваемого вам в случае обращения к юристам для проверки недвижимости перед покупкой. Если юрист оперирует одной лишь краткой выпиской из ЕГРН, имеет смысл обратиться дополнительно к другому специалисту, который проверит объект и субъекта по большему количеству баз данных и сделает из этого соответствующие выводы.
Если купите земельный участок и соберетесь строить там дом, переходите по ссылке за соответствующими рекомендациями.
И конечно обращайтесь за проверкой недвижимости перед покупкой.
Всегда ваш,
Адвокат Лавренов
