Как проверить недвижимость при покупке

Данную статью я не могу назвать мануалом к самостоятельным действиям, слишком уж много вариаций встречается при проверке недвижимости перед покупкой, подоплека которых доступна к пониманию только опытным юристам.

Однако, руководствуясь нижеследующим, вы сможете, по-крайней мере, проверить на вшивость оказывающего вам услугу по проверке недвижимости юриста и качество самой услуги. Поскольку в последнее время я сталкиваюсь с огромным количеством случаев рвачества и недобросовестного оказания услуг юристами в этой области. К моему сожалению.

Итак, нам надо купить квартиру или земельный участок, и мы хотим избежать проблем впоследствии. Для этого нам придется проверить целый ряд показателей, которые условно можно подразделить на:

  • Проверка объекта (недвижимости).
  • Проверка субъекта (самого продавца).

В этой статье будем говорить только лишь о прямой купле-продажи, без всяких ДДУ или уступок. И только о покупке у продавца-физического лица, поскольку при покупке у юридических лиц факторов риска гораздо больше, и я не уверен, что вообще имеет смысл писать об этом трактат.


Проверка объекта недвижимости перед покупкой


Поскольку право собственности и обременения на недвижимое имущество в РФ подлежат государственной регистрации, для проверки квартиры или земельного участка перед покупкой необходимо руководствоваться информацией из выписок из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Выписки доступны онлайн при оплате небольшой госпошлины. На момент написания данной статьи доступны следующие варианты выписок из ЕГРН на объекты недвижимости:

  1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
  2. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  3. Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.
  4. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  5. Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.
  6. Кадастровый план территории из ЕГРН.

Для быстрой  базовой первоначальной проверки на вшивость продавца при покупке земельного участка можно использовать публичную карту Росреестра, которая позволяет быстро сравнить информацию о том, что вам собираются продать с информацией из ЕГРН. Там мало данных, но сопоставить на карте всегда полезно. 

Исходя из информации, получаемой из указанных выше выписок, можно сделать следующие выводы:

  1. О законности самого права собственности продавца, прежде всего.
  2. О наличии/отсутствии обременений и ограничений прав (ипотека, как, наверное, самый распространенный вариант).
  3. О наличии/отсутствии сервитутов (сервитут — это права третьих лиц ограниченно пользоваться вашим земельным участком. К примеру, если единственная дорога к участку соседей лежит через ваш участок. Или же если вы стали счастливым владельцем единственного в деревне работающего колодца с водой).
  4. О цепочке собственников квартиры или земельного участка. Этим пунктом часто пренебрегают. Между тем, информация о цепочке собственников очень важна, поскольку дает возможность делать выводы о возможном признании договора недействительным в будущем.
  5. Другая информация, которая может повлиять на решение о совершении покупки или же об отказе от нее.

Проверка продавца перед покупкой недвижимости


Проверкой субъекта ни в коем случае не стоит пренебрегать, поскольку это, как выбор полового партнера в современном мире. Его проблемы в считанные секунды могут стать вашими. Поэтому надо проводить скрупулезный (юридический) анализ.

  1. Информацию о сроке, в течение которого объект недвижимости принадлежит продавцу, и основаниях этого права собственности, можно найти в упомянутых уже выписках из ЕГРН.
  2. О наличии в отношении продавца судебных разбирательств в общем виде можно узнать из соответствующих электронных картотек районных судов (к примеру, для Москвы).
  3. О признаках несостоятельности (банкротства) продавца можно узнать из Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
  4. Узнать, является ли продавец-физическое лицо индивидуальным предпринимателем, с последующей проверкой через картотеку дел арбитражных судов (АС г. Москвы).
  5. Проверка паспорта продавца на действительность, исходя из базы данных МВД России.

Указанные электронные базы могут дать довольно много информации к размышлению и повлиять на решение о покупке недвижимости или же об отказе от нее.

Также, опираясь на указанную выше информацию, вы поймете уровень юридического заключения, передаваемого вам в случае обращения к юристам для проверки недвижимости перед покупкой. Если юрист оперирует одной лишь краткой выпиской из ЕГРН, имеет смысл обратиться дополнительно к другому специалисту, который проверит объект и субъекта по большему количеству баз данных и сделает из этого соответствующие выводы.


Если купите земельный участок и соберетесь строить там дом, переходите по ссылке за соответствующими рекомендациями.

И конечно обращайтесь за проверкой недвижимости перед покупкой.

Всегда ваш,

Адвокат Лавренов

Священное писание против АПК

Забавное дело в московском арбитраже. Выиграл я его уже давно, но все руки не доходили написать об этом. Обратился мой давний и постоянный корпоративный клиент,

Читать »

Предупреждение за угон

Позвонил мне как-то мой корпоративный клиент, весьма уважаемый и крепко стоящий на ногах человек. И говорит. Мне нужна твоя помощь, на этот раз в уголовной

Читать »

Кейс про мотоцикл и 159 УК РФ

Забавный поучительный случай, который произошел со мной лично. Давайте намотаем на ус чужую безалаберность и опрометчивость, чтобы не наступать на уже ударившие кого-то по лбу

Читать »

Запрет постановки на учет автомобиля ФССП. Как эффективно разобраться с приставами

Запрет на регистрационные действия с автомобилем со стороны Федеральной службы судебных приставов — весьма распространенное явление, которое портит настроение сторонам сделки купли-продажи авто. Такой запрет

Читать »

Полиграф (детектор лжи)

От знакомого по рекомендации обратился доверитель, приличный человек, которого надо было сопроводить в ОЭБиПК для на допрос. Побеседовали с ним, подготовились, и он, натасканный мною,

Читать »

Уголовная ответственность за невыплату зарплаты. 145.1 и 159 УК РФ

Времена сейчас тяжелые, кризисные, работодателям нечем платить, а работникам нечего есть. Поэтому пошла тенденция, когда вторые на первых пишут заявления в правоохранительные органы о привлечении

Читать »

Форс-мажор

В связи с последними обстоятельствами, связанными с отправкой всей страны в отпуск и блокировкой работы большей части коммерческих организаций, на острие стоит вопрос о том,

Читать »