Времена меняются, и такая распространенная ранее схема финансирования строительства, как долевое участие, скоро канет в лету окончательно. Фактически, сейчас мы становимся свидетелями последних ласточек, достраиваются последние ЖК, какие-то объекты сдаются в срок, какие-то задерживаются, порождая конфликты и судебные процессы по взысканию неустоек. Хотя и на излете, но хотелось бы отметиться и поговорить коротко об одной из распространенных схем заработка дольщиков, связанной с расторжением ДДУ с последующим взысканием с застройщика суммы в полторы цены договора.
Помните знаменитый монолог про напалм подполковника Килгора из кинофильма «Апокалипсис сегодня»? С какой грустью он произносит заключительную фразу:
«А ведь когда-нибудь эта война закончится…»
Я думаю, что некоторые из «профессиональных» дольщиков сейчас с той же грустью курят свои сигары, с пустыми взглядами глядя на этот закат. Заработок на ДДУшках почти закончился.
Для многих смысл вкладываться в ДДУ изначально был инвестиционным. Имея пару «лишних» миллионов и вложившись в строительство на этапе фундамента, можно было впоследствии перепродать квартиру либо переуступкой до завершения строительства, либо уже после сдачи ключей. В обоих случаях это было выгодно, но, видимо, не настолько, если рынок породил весьма распространенную схему, которую, для простоты понимания, в упрощенном варианте я сейчас опишу.
Схема заработка сильно смахивает на один из вариантов потребительского экстремизма и работает при совпадении следующих условий:
- Застройщик жив и здоров финансово, может фактически отвечать по обязательствам.
- Просрочка сдачи квартиры превысила 60 дней.
В качестве ответвления, шепну на ушко, что по «Мир Митино», на дату публикации данной статьи, как раз такая ситуация. Поэтому обращайтесь, еще можно успеть!
Смысл в том, что, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»,
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Следовательно, помимо неустойки, мы имеем право вернуть цену договора ДДУ. Но нам этого мало, правда ведь? И мы знаем, что на ДДУ распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и сопутствующее этому условие о 50%-ном штрафе за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке, установленное пунктом 6 статьи 13 этого закона.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Следовательно, дожидаемся, заявляем о расторжении договора, параллельно заявляем неустойку — и взыскиваем все скопом, за небольшим снижением процентов по 333 ГК РФ, но зато с 50%-ным штрафом. На выходе получаем выгоду более, чем половина стоимости квартиры, и этот доход не облагается НДФЛ, как в случае перепродажи квартиры сразу после сдачи объекта и вступления в собственность.
А если застройщик возьмет — и выполнит требование в добровольном порядке? Как тогда заработать? Уверяю вас, что любой мало-мальски грамотный юрист знает, как довести дело до судебного разбирательства, тем самым получив возможность истребования 50%-ного штрафа по ФЗ «О защите прав потребителей».
Таким нехитрым способом дольщики-инвесторы получают значительные «дивиденды» от своих вложений. Да, согласен, во-многом здесь звезды должны сложиться. Да, дольщик должен уметь рисковать, иметь настрой авантюриста, ведь всегда дождаться сдачи объекта спокойнее, чем возвращать такие огромные деньги. Ведь и застройщики не дремлют, и начинают вывод средств по первому звонку. Но, уверяю вас, и звезды складываются, и люди идут на риск, и схема эта рабочая и достаточно распространенная.
Всегда ваш,
Адвокат Лавренов
