Сегодня рассмотрим один из распространенных методов ухода от ответственности, применяемых застройщиками. На примере ЖК «Новокосино-2», печально известном.

Поговорим об офшорных компаниях в учредителях и о том, почему перед заключением договора долевого участия необходимо проверять не только бэкграунд застройщика и его обещания по договору, но и внимательно смотреть, что сам застройщик из себя представляет как юридическое лицо.

Сразу следует оговориться, что в рамках ДДУ прямых методов ухода от ответственности законодательство застройщику почти не оставляет. Но честно работать никак нельзя, поэтому в ход идет либо самый разнообразнейший схематоз с дочерними компаниями или левыми уступками. Либо можно оставить себе очень прямой и бесхитростный, но зато совершенно железный шанс для кидалова дольщиков: офшоры в учредителях. О них сегодня и поговорим.

О схематозе — в другой раз, здесь же, на этом сайте. Следить за новостями удобно через мой Инстаграм.


Ко мне регулярно обращаются будущие дольщики с просьбами проанализировать риски, связанные с участием в том или ином строительстве. И многие очень удивляются, когда, вместо детального разложения на косточки самого договора и его критики, они слышат от меня, что сам договор нормальный, но вот эта компания — прокладка. А это — помойка. 

Это потому, что в современных реалиях только комплексный подход позволяет выявить все риски. И большинство из них кроется именно в корпоративной плоскости.


Итак, Новокосино-2.

Обычный ЖК на окраине подмосковного Реутова. Обычный прозрачный ДДУ, прямые продажи, вроде все нормально. Но взяв выписку из ЕГРЮЛ на застройщика, мы увидим следующую ситуацию:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЭКСПЕРТСТРОЙ»
ИНН 7702571368

Сведения об учредителях (участниках) юридического лица
1. КОМПАНИЯ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ КОЛИНСЕН ТРЕЙДИНГ ЛИМИТЕД
Страна происхождения КИПР
Дата регистрации 25.08.2008
Регистрационный номер НЕ 236694
Адрес (место нахождения) в стране происхождения КЕННЕДИ, 12, КЕННЕДИ БИЗНЕС ЦЕНТР, 2 ЭТАЖ, А/Я 1703, НИКОСИЯ, КИПР
Номинальная стоимость доли (в рублях) 5100000
Размер доли (в процентах) 60

2. КОМПАНИЯ «ТРИАНГУЛИ ЛИМИТЕД»
Страна происхождения МАРШАЛЛОВЫ ОСТРОВА
Дата регистрации 07.03.2014
Регистрационный номер 67489
Адрес (место нахождения) в стране происхождения ТРАСТ КОМПАНИ КОМПЛЕКС, АДЖЕЛТЭЙКРОУД, ОСТРОВ АДЖЕЛТЭЙК, МАДЖУРО, РЕСПУБЛИКА МАРШАЛЛОВЫ ОСТРОВА МН 96960
Номинальная стоимость доли (в рублях) 2125000
Размер доли (в процентах) 25

3. КОМПАНИЯ «СОЛИС ЭССЕТС ЛТД.»
Страна происхождения БЕЛИЗ
Дата регистрации 27.11.2018
Регистрационный номер 172,270
Адрес (место нахождения) в стране происхождения КВАРТИРА 101, 1885, ДРИФТВУД БЭЙ, Г. БЕЛИЗ, БЕЛИЗ
Номинальная стоимость доли (в рублях) 1275000
Размер доли (в процентах) 15

Красиво?

Не красиво!

Понятно, что реальных причин ввода офшоров в застройщика может быть масса, и мы о них достоверно никогда не узнаем. Но одним из удобных для застройщика эффектов подобного действия становится фактическая невозможность взыскания после возложения субсидиарной ответственности на участников застройщика. При банкротстве, к примеру.


Далее происходят срывы сроков сдачи квартир застройщиком. Несколько таджиков для вида ползают по фасадам, для успокоения наблюдающих на камеру через официальный сайт дольщиков. Самые предприимчивые из участников долевого строительства уже готовят иски в суд о взыскании неустойки, кто-то даже решается на расторжение договора (что в случае с Новокосино-2 становится фатальной ошибкой), выходят на митинги. 

Ипотека выплачивается, наймодатель съемной квартиры получает арендные платежи. Дома не сдаются.

А потом застройщик — банкрот. Начинается конкурсное производство, ЖК наконец достраивают и сдают, дольщики выстраиваются в очередь кредиторов, получают вот такие определения Арбитражного суда Московской области.

Тут надо сказать, что в общем-то все завершается не самым плохим путем. Все же достроили, все же право собственности в рамках процедуры банкротства признали, и дольщики наконец смогут полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться своими квартирами. 

Ложкой дегтя являются суммы неустойки, которые вы можете увидеть в приведенном выше определении и включенные в очередь требований кредиторов. Суммы огромные, один-два миллиона. Опытные юристы по ДДУ сразу прикинут в уме, что с учетом тенденции снижения неустойки по статье 333 ГК РФ и потребительского штрафа, суммы, на которые рассчитывали дольщики, обращаясь в суд, были более, чем в полтора раза выше.

Будь в учредителях Экспертстроя российские юридические или физические лица, история, как минимум, имела бы продолжение. А скорее всего до банкротства и таких сумм неустойки даже бы не дошли. Но в случае с ЖК «Новокосино-2» после возложения субсидиарной ответственности по обязательствам на участников никто естественно ничего не получит. И ответственность на офшоры возложить невозможно. 


ИТОГО


В итоге, давайте учиться на чужих ошибках. Из истории с ЖК «Новокосино-2», которая, на самом деле, вполне может выступать собирательным примером, мы можем сделать следующий вывод. Офшоры в учредителях застройщика — это один из факторов, который дает ему возможность беспредельничать и не соблюдать сроки сдачи объектов, при полной дальнейшей безнаказанности. 

Поэтому внимательно взвешивайте все факторы и своевременно обращайтесь за анализом договора ДДУ перед его подписанием.

Всегда ваш,

Адвокат Лавренов

Еще по теме

Субсидиарная...

Франчайзинг уже давно вошел в привычный оборот...

На что обратить...

Практически с момента своего основания и до...

О невозможности...

Глупо как-то звучит заголовок, правда? Ведь любой...