О добросовестных приобретателях

В связи с вступившими в силу изменениями к ряду статей Гражданского кодекса, необходимо обмолвиться о распространенной российской проблеме добросовестных приобретателей.

У меня есть значительная практика по истребованию имущества из чужого незаконного владения и доказательства добросовестности приобретателей. Мне регулярно приходится защищать интересы моих доверителей как со стороны взыскателя, так и со стороны приобретателя. Поэтому сегодняшняя статья будет в максимальной степени практической.


Проблема добросовестных приобретателей


Представьте, что вы купили автомобиль, земельный участок или квартиру, а потом узнаете, что лицо, которое вам продало это имущество, приобрело право собственности на эти объекты обманным путем. К примеру, с помощью поддельных документов, или же в результате мошенничества.

Случай достаточно распространенный, и даже есть относительно популярная местечковая схема развода на деньги, когда в сговоре с местной администрации какой-нибудь совсем старый и больной старичок, не подлежащий уже осуждению на реальный срок, получает в собственность по поддельным документам земельный участок — и потом оперативно его перепродает, с последующим изъятием у горе-покупателя. 

Я лично сталкивался с такими вариантами недоказуемого квалифицированного мошенничества в Пушкинском районе Московской области и в пос. Валентиновка, что под Королевым.

Но мы отвлеклись. Далее вы получаете виндикационный иск и понимаете, что приобретенное имущество вернется к первоначальному собственнику. Вам же взыскивать с продавца, но для этого надо, чтобы вас признали добросовестным приобретателем. Но свою добросовестность еще придется доказать в суде, и это далеко не так просто.

В этом главная проблема. А теперь посмотрим, как это было до 2020 года, и как будет после его наступения.


Добросовестный приобретатель до 2020 г.


Итак, до 2020 года, когда вступили в силу соответствующие поправки в Гражданский кодекс РФ, бремя доказывания добросовестности лежало на приобретателе. 

«Как, мы должны доказать, что мы не верблюд?» — регулярная реакция моих доверителей на мое заявление о том, что мы будем доказывать добросовестность путем подачи встречного иска.

А, между тем, это так. Необходимо было доказывать добросовестность и разумную осмотрительность, опираясь при обосновании позиции на несколько подзаконных актов, постановления и определения Верховного и Конституционного судов.

При этом, довольно часто с формальной точки зрения, сделка не отвечает даже разумным критериям добросовестности и осмотрительности.

  • К примеру, часто земельные участки приобретались даже ниже кадастра, то есть, в глазах суда, по заниженной цене. Заниженная цена по договору может возникнуть и в том случае, когда часть денежных средств за имущество передается официально по договору, а другая часть — под расписку, вне договора. Продавец в этом случае экономит на налогах, а покупатель попадает по-полной в любом случае оспаривания сделки или виндикации. Поэтому я крайне не рекомендую занижать цену договора, при любых ситуациях.
  • В качестве доказательства разумной осмотрительности хорошо подходят выписки из ЕГРН, которые, тем не менее, не все покупатели удосуживаются взять перед сделкой купли-продажи
  • Есть еще несколько пунктов, которые используются в качестве снарядов для закидывания косвенной доказухой, но они влияют на решения судов совсем не значительно. Самым же главным фактором, из которого суды выносили решения о добросовестности, являлся срок владения объектом продавцом. То есть, если с момента покупки до момента продажи вам, как добросовестному приобретателю, имущества, прошел небольшой промежуток времени, скорее всего, доказать добросовестность будет проблематично.

Конечно, бывали и исключения. Есть у меня решение, по которому даже не участвовавшего в судебном разбирательстве по виндикационному иску приобретателя признали добросовестным, переложив бремя доказывания обратного на истца…

Я округлил глаза, посмеялся и впоследствии, опираясь на это беспрецедентное решение суда, отыграл моему доверителю приличную сумму денег.

Но в целом, не нагружая читателя многочисленными цитатами из кодексов и постановлений, оказаться добросовестным нужно было еще постараться.


Добросовестный приобретатель после 2020 г.


В связи с принятием Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 1 января 2020 г., позиция добросовестных приобретателей по самому дорогому виду имущества — недвижимому — значительно упростилась.

И далее можно цитатами из ГК РФ:

Пункт 6 статьи 8.1. ГК РФ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Пункт 4 статьи 302 ГК РФ

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Таким образом, с 1 января 2020 г. положение добросовестных приобретателей недвижимого имущества, в установленном законом порядке зарегистрировавшие право собственности, а также приобретателей имущества у государства, находятся в заведомо более выгодном положении, чем это было до вступления в силу указанных поправок.


В конце стоит сделать лишь две оговорки. О том, что указанные изменения в ГК РФ не имеют обратной силы, поэтому касаются только лишь сделок, заключенных и зарегистрированных после 1 января 2020 г. На сделки, заключенные до 1 января 2020 г. изменения не распространяются.

Кроме того, изменения касаются только недвижимого имущества. То есть, к остальным вещам, автомобилям, в том числе, применяются положения до 2020 года.


На этом все, желаю всем быть осмотрительным и бдительным при совершении крупных и важных для вас сделок.

Всегда ваш,

Адвокат Лавренов

Священное писание против АПК

Забавное дело в московском арбитраже. Выиграл я его уже давно, но все руки не доходили написать об этом. Обратился мой давний и постоянный корпоративный клиент,

Читать »

Предупреждение за угон

Позвонил мне как-то мой корпоративный клиент, весьма уважаемый и крепко стоящий на ногах человек. И говорит. Мне нужна твоя помощь, на этот раз в уголовной

Читать »

Кейс про мотоцикл и 159 УК РФ

Забавный поучительный случай, который произошел со мной лично. Давайте намотаем на ус чужую безалаберность и опрометчивость, чтобы не наступать на уже ударившие кого-то по лбу

Читать »

Запрет постановки на учет автомобиля ФССП. Как эффективно разобраться с приставами

Запрет на регистрационные действия с автомобилем со стороны Федеральной службы судебных приставов — весьма распространенное явление, которое портит настроение сторонам сделки купли-продажи авто. Такой запрет

Читать »

Полиграф (детектор лжи)

От знакомого по рекомендации обратился доверитель, приличный человек, которого надо было сопроводить в ОЭБиПК для на допрос. Побеседовали с ним, подготовились, и он, натасканный мною,

Читать »

Уголовная ответственность за невыплату зарплаты. 145.1 и 159 УК РФ

Времена сейчас тяжелые, кризисные, работодателям нечем платить, а работникам нечего есть. Поэтому пошла тенденция, когда вторые на первых пишут заявления в правоохранительные органы о привлечении

Читать »

Форс-мажор

В связи с последними обстоятельствами, связанными с отправкой всей страны в отпуск и блокировкой работы большей части коммерческих организаций, на острие стоит вопрос о том,

Читать »